香港地產與經濟基礎

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續講「道天地將法」裡面的「地」作為一個客觀物質問題研究。

香港人最鍾意講地產, 所謂「成也地產、敗也地產」, 不是沒有道理的。香港是一個群山環抱的優越海港, 但負面之處是「可用的土地不多」。這是開埠以來就要面對的難題。所謂「敗也地產」, 是不少專家都有提到的「經濟轉型困難」。指香港一直無法突破在生產和技術上的限制, 甚至迫走不少原本「四小龍」時期的經濟支柱：一眾輕工業, 更令到後來有潛力的新經濟科技工業無從生根, 理由在於「土地成本太高」。（1*）

但假如探古尋源來了解這個問題, 事情似乎又不是這樣簡單。其實尚未正式在1842年英國國會通過《香港條例》將香港正式納為「殖民地」之前, 英國駐華總監兼遠征軍統師 - 查理. 義律就已經根據1841年的《穿鼻草約》開始在香港「賣地」! （2*）  1841年6月14日首次「拍賣土地使用權」就涉及34幅土地, 並且創造每年3,238英鎊的租金收入, 為殖民地政府鎖定穩定的收入來源。圖則如下: 

當時急於買地的, 主要就是從事中英貿易的商人(不論華洋), 他們樂於在中國海關控制之外的地方, 有一個「安全貨倉」以保障生命財產不受中國的武力威脅。大家可留意一下: 開戰之前, 洋商基本上已經被迫退到廣州外洋的「躉船」、經由駁艇將貨物偷運上岸交收。（3*）香港「開埠」之後, 可以由英國人手上「買入受保護的土地起貨倉」, 不踴躍認購才怪。而同步增加的是「落戶香港」的各路商人和家眷。開埠統計的人口大約兩萬人, 但10年之後, 人口已超過九萬人。人多地少, 早就是這個模樣。地租和賣地收入佔1844年政府收入接近20%。（4*）當年的土地問題, 是不夠沿海空地起倉庫。

(1*) 團結香港基金報告, 增加土地供應, https://ourhkfoundation.org.hk/sites/default/files/media/pdf/LanHse_Part2_Increase_land_cht.pdf
(2*)  1842 Map of Initial Land Sales in the Colony, Gwulo Old Hong Kong, update 2017 Jan 16. https://gwulo.com/media/27278
(3*)  Smuggling Networks of the Pearl River Delta before 1842, Paul A. Van Dyke; Journal of the Royal Asiatic Society Hong Kong Branch/ Vol. 50, Fiftieth Anniversary 1961-2010 (2010), pp. 67-97 (31 pages); https://www.jstor.org/stable/23891201
(4*) Financing Colonial State Building: A Comparative Study of the 19th Century Singapore and Hong Kong, Population and government revenues in the 19th century Hong Kong; https://link.springer.com/chapter/10.1007/978-981-13-2634-9_4/tables/2

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香港靠土地收入是「開埠以來」的事, 即所謂「成也地產」。不過第一次地產危機也是因此而起。英國外相鴨巴甸勳爵在立法成立殖民地之後, 正式委任第一任港督砵典乍到任, 首要事務就是處理「土地問題」。在任命指令中明確指出: 土地是財政收入的主要來源…. 女皇陛下正式提醒你: 不得將任何土地作永久的出讓, 最好由當事人以向皇室租借的方式保有土地….。（5*） 而最初以為土地是永久業權的商家向義律「買地」之後, 面對砵典乍將「租約」限為 75年! 於是群起抗議, 迫使英國政府要作出正式賠償才能平息風波，讓香港可以正式開展殖民地的建設工作。香港對土地收入的高度重視…以至第一次地產風潮是這個模樣。

而香港往後的發展, 亦證明鴨巴甸勳爵的遠見正確: 香港一直賴以自豪的「低稅率」正正就是受益於「高地價」政策。政府以賣地收入來支持運作, 免卻直接對工商業徵收高額利得稅、更沒有銷售稅。這個即是所謂「間接稅」效果。有關原則甚至後來寫進了《基本法》。而即使到了回歸後的二十多年, 港府的財政收入仍然倚重這個靠土地收入的簡單低稅基礎。就以最近五年的政府收入分析, 仍可清晰見到政府對房地產收入的高度依賴: （6*）

其中物業交易印花稅收益, 佔政府總收入比例, 維持在8%左右, 亦即佔了所有印花稅接近一半比例。 （7*）加入到地價收入裡面的話, 土地收益佔了政府收入超過1/3! 是單一最大收入來源。這個一直就是香港的「常態」。

因此「成也地產」一點沒錯, 香港的主要公共財政收入其實就是土地收入。是以自由貿易作為先決條件、吸引經商需要造成對土地的需求, 然後以此建立公共財政來源。要是土地供應忽然變得充裕…… 反而簡單低稅的如意算盤是打不響的。

至於「雙城記」的新加坡又是如何處理土地問題? 這個下文分解。

(5*) P.18-20,《香港史- 從鴉片戰爭到殖民終結》Frank Welsh, 商務印書館2016翻譯出版, 
(6*) 財經事務局, 政府五項主要收入說明: https://www.fstb.gov.hk/tc/treasury/general/five-major-revenue-sources-of-the-government.htm
(7*) 2021年4月28日, 立法會回覆議員詢問書面答案: https://www.info.gov.hk/gia/general/202104/28/P2021042700618.htm

圖片由作者提供

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